Crowdinvesting in Immobilien – Spekulation oder Geldanlage?

Crowdinvesting

2016 gingen Finanzierungen in Crowdinvesting-Kampagnen zurück. 1/5 der seit 2011 investierten 70 Millionen Euro sind ausgefallen. Doch auch Venture Capital-Fonds verzeichnen bei 2 von 10 ihrer Portfoliounternehmen einen Totalausfall. Signifikante Unterschiede bei Risiko und Rendite zeigten sich bei Crowdinvesting Projekten in Immobilien. Das Risiko ist bei dieser Crowdinvesting Form aufgrund der fundamentalen Werte der Immobilien deutlich geringer. Die Zukunft wird entscheiden, ob es als eine Form der Geldanlage eine echte Alternative für normale Anleger wird. Oder wird Crowdinvesting auch langfristig nur als eine riskante Spekulation von Investoren belächelt werden?

Alternativen zu Crowdinvesting

Wer heutzutage Geld anlegen will, ist verunsichert: Gold wird als unsicher dargestellt, Aktien, Fonds und Anleihen können undurchsichtig sein. Für die Investition in Immobilien fehlt dem durchschnittlichen Kleinanleger in der Regel das Geld. Kryptowährungen gelten als unberechenbar. Als weitere Möglichkeit erweist sich das Crowdinvesting als spannende Alternative. Diese Finanzierungsmöglichkeit macht Geldanlagen ein stückweit demokratisch. Sie ermöglicht Unternehmern Projekte, die anders nicht realisiert werden könnten und bringt Klein- und Kleinstanleger mit möglicherweise lukrativen Start-Ups zusammen. Und das alles soll ohne Anlagenberater und Banken funktionieren?

Bisher gingen Menschen, die Geld anlegen wollten, zur Bank. Die Hausbank kann beraten, scheint beim Investieren in Wertpapiere, Gold oder Fonds der anerkannte Experte zu sein. Dafür werden entsprechende Beratungshonorare und Bearbeitungsgebühren kassiert. Alternativ kann man sich von einem Finanzberater den Weg weisen lassen. Unabhängig ist allerdings in diesem Zusammenhang ein etwas schwieriger Begriff, denn die Berater und Beraterinnen leben und lebten nicht allein von ihren Honoraren, sondern auch von Provisionen, die sie für die Vermittlung bestimmter Anlagen gezahlt bekommen. Inwiefern da dann von einer unabhängigen und fundierten Beratung allein im Sinne des Anlegers oder der Anlegerin gesprochen werden kann, sei dahingestellt.

Exporo als Spezialist für digitale Immobilieninvestments

Exporo.de ist eine Plattform, die über die Crowd die Finanzierung von Immobilienprojekten ermöglicht. Als gewinnorientiertes Unternehmen ist Exporo daran interessiert, erfolgsversprechende Projekte zu fördern und Wackelkandidaten sowie aussichtslose Unternehmungen den potenziellen Investoren gar nicht erst anzubieten.

Beim Crowdinvesting kann jeder, der ein paar Euro übrig hat und investieren will, sich über das Internet informieren. Die unterschiedlichen Anlagemöglichkeiten in Crowdinvesting Projekte (ntv.de) sind umfassend und aus jeder nur erdenklichen Perspektive erläutert.

Crowdfunding ist kein Investment

Oft werden die beiden Begriffe Crowdinvesting und Crowdfunding mehr oder weniger synonym gebraucht. Wir sprechen hier jedoch von ganz unterschiedlichen Phänomenen. Beim Crowdfunding geht es darum, über eine Spende ein Projekt zu finanzieren. Es wird keine finanzielle oder sonstige Gegenleistung erwartet, daher gibt es auch keine Rendite. Über Crowdfunding werden karitative, soziale oder künstlerische Projekte finanziert. Hier geht es darum, die finanziellen Lücken zu füllen, die ausbleibende Fördergelder, versagte Stipendien oder nicht gewährte Spenden hinterlassen.

Alternative Immobilienfonds? Nicht für Kleinanleger

Sogenannte geschlossen Immobilienfonds werden häufig als Anlagemöglichkeit für Kleininvestoren angepriesen. Ganz korrekt ist das aber nicht, denn die Mindestinvestition liegt bei geschlossenen Immobilienfonds bei 10.000 Euro – Kann man da überhaupt noch noch von einer kleinen Investition reden? Diese Fonds werden in der Regel geschlossen, sobald das für die Finanzierung des jeweiligen Projekts benötigte Geld eingesammelt wurde. Daher stammt die Bezeichnung „geschlossene Fonds“. Die Gelder können hier deutlich länger als z.B. beim Crowdinvesting gebunden sein. Dazu kommt, dass die Investoren ggf. mit ihrem Eigentum haften, wenn das Projekt scheitern sollte.

Ist Crowdinvesting eine interessante Investition?

Definition Crowdinvesting

Crowdinvesting ist eine Investition die für die Anleger eine lukrative Rendite erwirtschaften soll. Im Mittelpunkt stehen die finanziellen Interessen der Anleger. Nicht nur die ursprüngliche Anlage, sondern Erfolgsfall soll ein deutlich ein höherer Betrag zurückgezahlt werden. Die Rendite muss daher zusätzlich zur ursprünglichen Investition gezahlt werden.

Damit ist das Crowdinvesting eine Form der Geldanlage über die Unternehmen, Börsengänge und Immobilien finanziert werden. Crowdinvesting kann immer dann interessant sein, wenn die Finanzierung eines Projekts auf der Kippe steht. Sowohl Start-Ups als auch etablierte Unternehmen und Bauleiter haben oft das Problem, dass sie nicht ausreichend Großinvestoren finden oder die Banken keinen Kredit gewähren wollen. Damit können sie ihre oft durchaus erfolgsversprechenden Projekte nicht umsetzen. Crowdinvesting soll ermöglichen, dass die Projekte trotzdem umgesetzt werden, und zwar gewinnbringend.

Über Seedmatch, das als Vorreiter der Crowdinvesting-Plattformen gilt, konnten bereits über 30 Start-ups finanziert werden. 2013 konnte über das Crowdinvesting 8,7 Millionen Euro gesammelt werden.

Crowdinvesting in Start-Ups

Venture Capital Geber erwarten locker eine zehnfache Rendite des Investments und sehen das große Risiko bei Start-Up-Investments. Sie streuen ihr Geld über unterschiedliche junge Unternehmen, so dass Pleiten einkalkuliert sind. Ihre Gewinne  über alle Investments werden mit Hilfe weniger äußerst erfolgreicher Start-Ups erwirtschaftet wird.

Obwohl die einschlägigen Crowdinvesting Plattformen das in der Regel nicht gerne sehen, hat sich ein Zweitmarkt für Anteile im Crowdinvesting entwickelt. Nicht offiziell angeboten ist es daher möglich, eigene Anteile vor Ablauf der Laufzeit an andere Kleininvestoren abzutreten. Mit dem Abtreten der Anteile verlieren die Investoren logischerweise auch den Anspruch auf die Rendite.

 Crowdinvesting: Hohe Rendite bei Verkauf des Projektes möglich

Kleinanleger und -anlegerinnen erwerben beim Crowdinvesting für ihre Investition Anteile an einem Start-Up oder einem spezifischen Projekt. Sie werden also beim Crowdinvesting für Start-ups Firmenteilhaber, oder erwerben Anteile beim Crowdinvesting für Immobilien. Sind die Projekte erfolgreich finanziert, bleiben sie in der Regel nicht beim gleichen Eigentümer. Sie sollen nach einer gewissen Zeit verkauft werden. Die dabei erwirtschafteten Gewinne werden unter den Anteilseignern und -eignerinnen aufgeteilt.

Gewinnbeteiligung bei erfolgreichen Start-Ups

Bei Start-Ups kommt noch eine andere Komponente dazu: Arbeiten die Unternehmen gewinnbringend, werden die ausgeschütteten Gewinne auch an die Anteilseigner weitergereicht. Das junge Unternehmen muss dafür nicht verkauft werden. Soll über Crowdinvesting der Börsengang eines Unternehmens ermöglicht werden, erwerben die Kleinanleger und -anlegerinnen mit ihrer Investition Unternehmensanteile, die bei einem Börsengang wieder Dividenden abwerfen.

Crowdinvesting – Vorteile und Nachteile

Was bietet eine seriöse Crowdinvesting-Plattform?

Seriöse Crowdinvesting Plattformen überprüfen die angebotenen Projekte auf Herz und Nieren. Komponenten bei Immobilienprojekten sind die Lage, die bisherige Finanzierung, die künftige Nutzung und der jeweilige Businessplan. Hier wird auch der Zeitplan des Projektes gründlich angesehen. Somit können die Plattform-Experten dem Projekt Erfolgsaussichten zugestehen, die nach einer intensiven Bewertung angenommen wird.

Nach der Veröffentlichung können interessierte Kleinanleger und -anlegerinnen alle relevanten Informationen auf der Projektseite einsehen. Von der geplanten Bauzeit über die genaue Lage bis hin zu den voraussichtlichen Kosten, den aktuellen Finanzierungsstand und sogar vorher umgesetzte Projekte der jeweiligen Bauherren sollte alles transparent sein. Sowohl die nötige Mindestinvestition als auch die Laufzeit des gewährten Kredits sollten dargestellt sein. So kann sich jeder Kleinanleger und jede Kleinanlegerin selbst ein Bild der Lage machen.

Als voraussichtlicher Rendite bei Crowdinvesting in Immobilien wird normalerweise eine Rendite zwischen 3 % und 8 % p.a. angegeben.

Wie hoch die prognostizierte Rendite tatsächlich ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einerseits versprechen riskantere Projekte höhere Rendite, andererseits kann sich auch eine längere Laufzeit auf die Rendite p.a. positiv auswirken. Beim Crowdinvesting sind die investierten Gelder über drei bis zehn Jahre gebunden. Das gibt den Bauherren die Sicherheit, dass nicht plötzlich die Finanzierung ganz oder teilweise wegbricht. Und es hilft natürlich damit auch, den Erfolg eines Projekts überhaupt erst  zu ermöglichen. Im Blick sollte dennoch behalten werden, dass bei den Renditen in Immobilienprojekte wir mitnichten von Renditen oberhalb von 10% sprechen.

Immobilien werden normalerweise über Investitionen im fünf- bis achtstelligen Bereich finanziert. Mit Crowdinvesting ist ein Anteil für weniger als 100 Euro zu erwerben. Abhängig von der anbietenden Plattform reichen 20, 50 oder 100 Euro aus, um sich an einzelnen Projekten zu beteiligen. Damit ist eine Investition in Immobilien auch für den Kleinanleger machbar.

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Risiko beim Crowdinvesting

Anlagen in Crowdinvesting Kampagnen sind trotz der sorgfältigen Prüfung durch die Plattformen nicht ohne Risiko (FAZ) Beim Crowdinvesting handelt es sich grundsätzlich um ein Nachrangdarlehen. Das bedeutet: Geht ein Projekt Pleite, werden zuerst die Großinvestoren, die Banken und alle anderen Interessenten ausgezahlt. Wenn dann noch Gelder übrig bleiben, gehen diese an die Crowd, die über Crowdinvesting beteiligt war. Die Investition ist also alles andere als sicher.

2017 ging Protonet- ein Hamburger Start-up der IT-Szene – insolvent

Dabei galt das 2014 über Crowdinvesting finanzierte Unternehmen dank seiner prominenten Präsenz in der Öffentlichkeit lange Zeit als Paradebeispiel für eine gut funktionierende Crowdinvesting-Kampagne. Innerhalb von 133 Stunden erzielte das Start-Up eine Finanzierung von 3 Millionen  über die Crowd. Für die Schwarmanleger bedeutet die Insolvenz einen hohen Geldverlust. Und die Crowdinvesting-Pleiten häufen sich. Weitere Beispiele sind Returbo und Freygeist.

Das Problem: Die Idee alleine reicht nicht aus

Um sich auf dem Markt weiter sich zu etablieren und ins Ausland zu expandieren braucht es mehr als eine einzige Finanzierungsrunde. Doch Anschlussfinanzierungen können oft nur von Venture-Kapital-Firmen getragen werden.  Für Großinvestoren bietet ein durch Crowdinvesting aufgebautes Start-Up keine guten Voraussetzungen: die Gesellschafterstrukturen sind undurchsichtig und die Ausstiegsfristen kompliziert gestaltet.

Wie sieht es mit Steuern & Abgaben bei Crowdinvesting aus?

Einnahmen aus dem Crowdinvesting sind zu versteuern, da gibt es keine Ausnahme. Die Abgeltungssteuer in Höhe von  25 % der Einnahmen müssen abgegeben werden, dazu kommen Soli und Kirchensteuer. Wer seine Steuererklärung selbst macht, sollte auf die korrekte Deklaration der Einnahmen achten. Die entsprechende Software kann dabei helfen, ansonsten ist der Gang zum Steuerberater  ratsam.

Noch nicht ganz klar ist, was mit den Geldern im Crowdinvesting passiert, wenn ein Projekt Pleite geht. Theoretisch sollte es möglich sein, die entstandenen Verluste als Investitionen abzusetzen, wenn es sich um die gleiche Anlageklasse handelt. Praktisch ist Crowdinvesting och so neu, dass bisher  keine konkreten Urteile Präzedenzfälle liefern können. Die anbietenden Plattformen geben zu dieser Frage keine Informationen. Vermutlich können die Verluste bislang also nicht  steuermindernd geltend gemacht werden.

Fazit Crowdinvesting

Erfahrungen mit Crowdinvesting

Falls du bereits eigene Erfahrungen mit dem Crowdinvesting und den verschiedenen Plattformen gemacht hast, würden wir uns über deine Erfahrungsberichte in den Kommentaren oder per Mail freuen. Wie eingangs erläutert ist das Crowdinvesting momentan sogar rückläufig. Die Investition in Immobilien als Crowdinvesting Kampagne scheint eine spannende Alternative darzustellen. Wie seht ihr das?

Risikomanagement: Nur investieren, was übrig ist

Beim Crowdinvesting, und das gilt bei Immobilien genauso wie bei der Investition in Start-Ups und Börsengänge, sollte immer nur investiert werden, was entbehrlich ist. Niemand wird glücklich, wenn der Notgroschen verzockt wird. Außerdem sollte man nur investieren, wenn man sich gut dabei fühlt. Ganz egal, wie viele gute Bewertungen ein Projekt oder eine Plattform hat: Finger weg, wenn man nicht alles genau verstanden hat oder sich mulmig fühlt.

Nur investieren, was man entbehren kann

Wer sich schon einmal mit Investitionen beschäftigt hat, weiß es: Die Anlagen sollten möglichst breit gestreut sein. Es ist eine schlechte Idee, alle verfügbaren Beträge in ein einziges Projekt zu investieren. Denn wenn das eine Projekt pleite geht, ist das Geld komplett verloren. Wer dagegen streut und kleinere Beträge in verschiedene Projekte investiert, kann in der Regel den Totalausfall vermeiden.

Portfolio Diversifikation als Schlüssel zur Sicherheit – Risiko reduzieren

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