Die Wertentwicklung einer Immobilie ehrlich betrachtet

Ein großer Teil der Diskussion kaufen oder mieten dreht sich im Kern um die Frage „was ist die bessere Geldanlage, Immobilien oder Wertpapiere?“. Auf der einen Seite stehen glückliche Immobilienbesitzer die sehr selbstsicher erklären, dass die stetige Wertentwicklung einer Immobilie eine fast todsichere Sache ist. Die perfekte Altersvorsorge also, mietfreies Wohnen im Alter inklusive. Auf der anderen Seite stehen die Mietfreunde, die sich sicher sind, dass das regelmäßige Investment in Wertpapier der erfolgsversprechendere Weg ist. Der folgende Artikel wird den Standpunkt der Immobilienfans näher beleuchten.

Zur Bewertung eines Investment kann man (vereinfacht) vier Variabel zu Rate ziehen. Die Transaktionskosten, die eventuellen Wertsteigerungen eventuelle Zins/Dividendenzahlungen sowie das Risiko.

Transaktionskosten

Betrachten wir nun zuerst die Transaktionskosten für das „Investment“ in ein Haus bzw. eine Eigentumswohnung die selbst genutzt wird. Die Nebenkosten zum Erwerb einer Immobilie sind signifikant. Sie können bis zu 15% des Kaufpreises betragen, siehe Artikel zum Thema. Für den Kaufpreis einer Immobilie erhält der Käufer in der Regel zwei Gegenstände. Zum einen ein Grundstück bzw. einen Grundstücksanteil, zum anderen eine Wohnung oder ein Haus.

Wertsteigerung

Ein Haus kann im Wert steigen, ein Automatismus gibt es allerdings nicht. Eine von zwei Bezugsgrößen wir beim Verkauf einer Immobilie für die Kaufpreisfindung ausschlaggebend sein. Wenn sich das Objekt das verkauft werden soll in einer Gegend oder Lage befindet die sich nicht sehr großer Nachfrage erfreut (z. Zt. der „ländliche Raum“), dann werden regelmäßig die Kosten zur Herstellung eines neuen, vergleichbaren Hauses zur Kaufpreisfindung herangezogen.  Das heißt im Klartext, wenn ich ein neues Haus für 150.000€ bauen kann und es genug Bauland gibt, werde ich niemals 200.000€ für ein anderes, vergleichbares Haus bezahlen.

Befindet sich das Objekt jedoch in einer Gegend in der eine sehr hohe Nachfrage nach Immobilien herrscht (z.Zt. im Rhein Main Gebiet) und in der zudem nur wenig neue Bauflächen verfügbar sind, dann regelt der „Markt“ die Preisfindung. Übersetzt heißt e also „wer bietet am meisten“? Für die Bewertung einer potentiellen Wertsteigerung heißt das, die Lage eines Objektes ist maßgeblich dafür verantwortlich ob eine Wertsteigerung zu erwarten ist oder nicht.

Ein Haus oder eine Wohnung ist realistisch betrachtet ein sich abnutzender Gegenstand. Wer nicht in die eigene Wohnung oder in das eigene Haus investiert, wird sich damit abfinden müssen, dass der Wert des Hauses tendenziell sinkt. Auch hier kommen wieder die oben zitierten Mechanismen der Kaufpreisfindung ins Spiel, ein Haus in der Mitte von Frankfurt hat natürlich über die letzten 20 Jahre sehr viel an Wert gewonnen, Instandhaltung hin oder her. Anders sieht es beim Grundstück aus, die Statistik zeigt, dass Grundstücke in der Regel moderate Wertsteigerungen erfahren.

Die Dividende der eigenen Immobilie

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung „werfen“ keine regelmäßigen Dividenden oder Zinsen ab. Im Gegenteil, eine Immobilie kostet Geld, jeden Monat. Den oft zitierten Zweck der Altersvorsorge kann eine Immobilie jedoch trotzdem erfüllen. Wer seine Immobilie clever finanziert kann auf ein miet- und lastenfreie Leben im Alter hoffen. Hier sind allerdings einige Punkt zu beachten: Ist die Wohnung oder das Haus die ich mir mit 25 oder 35 Jahren kaufe wirklich altersgerecht? Gefällt mir mein Objekt noch im Alter? Wenn beide Fragen mit nein beantwortet werden, muss man hoffen, dass man das Objekt noch zu einem Preis veräußern kann der es ermöglicht in ein geeignetere Immobilie umzuziehen.

Das Risiko

Der Wert eines Hauses ist volatil, auch wenn die Nichtexistenz von täglichen Kursnotierung diese Volatität schnell in Vergessenheit geraten lässt. Das Risiko der Hausbesitzer ist natürlich, dass der Verkaufswert des Hauses eines Tages nicht ausreicht um eine plötzliche finanzielle Not abzufedern. Selbstverständlich gibt es auch zahlreiche Immobilienbesitzer, die an einem gewissen Punkt Ihres Lebens nicht mehr in der Lage sind die notwendige Rate für die Abzahlung des Immobilienkredites aufzubringen. Daher ist eine solide Finanzierung immer der wichtigste Startpunkt für zukünftige Eigenheimbesitzer.

Fazit

Das Investment in eine Immobilie kann sich lohnen, eine todsichere Sache ist das „Betongold“ allerdings nicht. Die Lage und die zukünftige Nachfrage nach Immobilien sind maßgeblich dafür verantwortlich ob ein Objekt das heute gekauft wird ein „guter Deal“ sein wird oder nicht.

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