Immobilienfinanzierung – Grundlagen verstehen & einfach erklärt

Zinsen, Annuitäten und Kaufnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung einfach erklärt

Wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest, dann investierst du eine große Geldsumme. Daher ist es essentiell die Grundlagen zur Immobilienfinanzierung zu kennen und zu verstehen. Der Traum vom Eigenheim ist für viele sehr groß. Dennoch  und gerade deswegen ist es wichtig Emotionen möglichst außen vor zu lassen. Ein Immobilienkauf ist nur dann eine sinnvolle Investition, wenn die Entscheidung rational und unter vielerlei Gesichtspunkten sorgfältig getroffen wurde. Dann sichert dir der Erwerb der Immobilie passives Einkommen, ganz egal ob du deine erste Immobilie zur Vermietung nutzen willst, oder als Eigenheim.

Dieser Artikel zeigt dir klar auf, ob du ausreichende Kenntnis über die finanziellen Grundbegriffe im Rahmen eines Immobilienkaufs erlangt hast. Denn diese Begriffe werden dir im Rahmen der Recherche-Phase immer und immer wieder begegnen. Erinnerst du dich an die Philosophie von Finanzgrundlagen? Finanzgrundlagen möchte dir helfen, bei der Informationsflut und den Finanzierungs-Angeboten die Spreu vom Weizen trennen zu können. Das gilt selbstverständlich auch im Rahmen eines Immobilienerwerbes. Wir haben in den letzten 3 Jahren eigene Erfahrungen mit dem Immobilienkauf erlangt, und wollen dir in unseren Artikeln die Angst nehmen, ohne die Sorgfältigkeit außer Acht zu lassen.

Sobald du selbst ein umfassendes Wissen erlangt hast, kannst du sorgfältige und gute Entscheidungen rund um den Kauf deiner Immobilie treffen und im Idealfall finanzielle Freiheit erlangen.

Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Hauskauf?

Neben dem Kaufpreis der Immobilie berücksichtigen wir eventuelle Modernisierungsmaßnahmen und die Kaufnebenkosten. Weit über den Kaufpreis hinaus entstehen dir also Kaufnebenkosten von etwa 10-12%, welche sich aus Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklerkosten zusammensetzen. Hier findest du die wichtigsten Informationen zu den Kaufnebenkosten auf einfache Weise erklärt:

Kaufnebenkosten bis zu 15%

Erfahrene Immopreneure schließen sämtliche Kaufnebenkosten mit dem richtigen Wert bei der Immobilienauswahl und -bewertung ein. Im Ausnahmefall können diese Kosten sogar bei 15% liegen. Dies ist übrigens dennoch kein Ausschlusskriterium.

Rechenbeispiel Kaufnebenkosten

Bei zwei identischen 100m² Eigentumswohnungen zahlen Sie lieber 200.000 Euro zzgl. 14,5% Kaufnebenkosten (29.000 Euro) als die Alternative mit 220.000 Euro ohne Maklergebühr und 7,5% Kaufnebenkosten (16.500 Euro). Womöglich sehen es andere Kaufinteressenten anders, und somit ist die Nachfrage bei der Eigentumswohnung mit 14,5% sogar geringer, und damit für dich lukrativer.

Kaufpreis Immobilie

Neben dem Kaufpreis der Immobilie, ggf. einen Sachverständigen oder mehrmaligen Besichtigungen entstehen manchmal noch Kosten für Modernisierungsmaßnahmen oder Sonderaustattungen. Und wie immer gilt: wenn es um viel Geld geht, ist besondere Vorsicht und sorgfältige Recherche angefragt.

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Kaufnebenkosten Notar- und Grundbuchkosten ca.2%

Die Kaufnebenkosten für Notar- und Grundbucheintrag liegen bei ca. 2% des Kaufpreises. Hier ist die Varianz recht gering, denn der Notar berechnet sein Honorar aufgrund des Geschäftswertes (der Kaufpreis der Immobilie). Um die Kostenstellen im Einzelnen zu verstehen, erkläre ich das ganze an einem konkreten Beispiel:

Notarkosten –  Immobilienkauf mit  Auflassung

Die Werte wurden aus der Kostenrechnung des Notars beim Kauf meiner letzten Immobilie mit einem Kaufpreis (Geschäftswert) in Höhe von 420.000 Euro entnommen. Zur besseren Lesbarkeit wurden die Werte ggf. aufgerundet. In Summe hat mir dieser Geschäftsvorgang Kaufnebenkosten von etwas mehr als 3.000 € beschert.

  • Beurkundungsverfahren (Vertrag, Angebot, Beschluss)   – 1670 €
  • Vollzugsgebühr (bei mehrseitiger Erklärung) – ca. 420 €
  • Betreuungsgebühr (z.B. Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung) – ca. 420 €
  • Dokumentenpauschale ca. 30 €
  • Post- und Telekommunikationspauschale ca. 20 €
  • Auslagen Grundbucheinsicht ca. 15 €
  • zzgl. MwSt. ca. 490 €

Notarkosten Grundschuldbestellung

Zusätzlich zur Beurkundung des Immobilienkaufs wurde eine Grundschuld bestellt, die ebenfalls notariell begleitet wird. Diese Notarkosten betrugen in meinem Fall ziemlich genau 1.000 € und wurde als Beurkundungsverfahren (einseitige Erklärung) gebucht.

Kosten Auflassungsvormerkung Grundpfandrecht

Für die Auflassungsvormerkung und das Grundpfandrecht im Rahmen der Grundschulbestellung wurde mir von der Landesjustizkasse ca. 1240 € in Rechnung gestellt.

Grunderewerbssteuer Finanzamt

Einige Tage nach dem Notarbesuch kommt vom Finanzamt eine Festsetzung und Abrechnung über die Grunderwerbssteuer. In diesem Bescheid wird der Sachverhalt, also der Erwerb von Grundbesitz, zu Grunde gelegt, der nach §1 Abs.1 Nr.1 des Grunderwerbssteuergesetzes (GrEStG) steuerpflichtig ist.

Als Bemessungsgrundlage des steuerpflichtigen Teils wird der Kaufpreis abzüglich nicht steuerpflichtiges Inventar bzw. Gegenstände gewertet. z.B. könnten Möbel oder Einbauküche mit ca. 10.000 € im Kaufvertrag bewertet worden sein.

Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,50 % und 6,50%.

Baden-Württemberg5,0%
Bayern3,5%
Berlin6,0%
Brandenburg6,5%
Bremen5,0%
Hamburg4,5%
Hessen6,0%
Mecklenburg-Vorp.5,0%
Niedersachsen5,0%
NRW6,5%
Rheinland-Pfalz5,0%
Saarland6,5%
Sachsen3,5%
Sachsen-Anhalt5,0%
Schleswig-Holstein6,5%

Stand Oktober 2017, ohne Gewähr

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Immobilienfinanzierung und die Zinsbindung

Die Finanzierungskosten (Zinsen) bei einer Bank sind ein wesentliches Entscheidungskriterium der Immobilie. Hier unterscheiden sich die Konditionen mitunter stark je  nach Kreditinstitut.  Kaum einer von uns wird eine Immobilie rein aus seinem verfügbaren Eigenkapital kaufen können. Daher müssen wir uns ein Baudarlehen bei der Bank aufnehmen.

Wer sich Geld leiht, muss der Bank im Gegenzug Zinsen für das geliehene Geld zahlen. Der Zins wird in Prozent angegeben und pro Jahr auf die noch offene (nicht zurückgezahlte) Summe berechnet. Wer also 100.000€ in einem Darlehen offen hat und 2% Zinsen p.a. eff. vereinbart hat, zahlt im ersten Jahr 2.000 € Zinsen. Nachfolgend eine einfache Erklärung zum Thema Zinsbindung.

Zinsbindung 5 Jahre oder 10 Jahre

Wer einen Darlehensvertrag mit einer Bank abschließt hat die Möglichkeit die Zinsen für eine bestimmte Periode (meist 5,10,15 oder 20 Jahre) festzuschreiben. In der festgeschriebenen Periode ändern sich die Zinsen dann nicht mehr. Nach Ende der Zinsbindung ist oft eine sogenannte Anschlussfinanzierung  notwendig. Heute liegt der Darlehenszinssatz bei der Immobilienfinanzierung bei unter 2% auch bei einer 10-jährigen Zinsbindung. Welche Laufzeit für deine Zinsbindung sinnvoll ist, hängt von vielerlei persönlichen Informationen und Präferenzen ab. Wichtig ist, dass niemand die zukünftige Zinsentwicklung vorhersehbar ist. Manchmal wird ein Berater mit deinen Ängsten spielen, und dir z.B. einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung empfehlen.

Merksatz: Wenn du für dich möglichst viel Sicherheit bevorzugst, bezahlst du dafür eine entsprechende Risikoprämie. Diese ist selbstverständlich nicht als Risikoprämie R ausgewiesen, sondern genau der Kaufpreis der entsprechenden Absicherung.

Ich persönlich halte eine  längere Laufzeit der Zinsbindung über 10 Jahre hinaus nicht für sinnvoll. Hierbei geht dir einige Flexibilität verloren, und die Risikoprämie hast du im Falle eines Verkaufs dennoch bezahlt. Denn die Zinsbindung, die dir die Bank zusichert, ist in ihrem Zinssatz eingepreist.

Ob man sich für 5 Jahre oder 10 Jahre Zinsbindung entscheidet ist aus heutiger Sicht Geschmackssache. Solltest du dich für 10 Jahre Zinsbindung entscheiden, und z.B. nach 2 Jahren die Immobilie verkaufen, bezahlst du für die Sonderkündigung des Darlehensvertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung. Trotz der niedrigen Zinsphase könnten das heute mehr als 10.000 Euro sein. Wer also sich nicht zu 99% sicher ist, dass er die Immobilie mindestens 10 Jahre hält, sollte sich womöglich für 5 Jahre Zinsbindung entscheiden.

Rechner zur Immobilienfinanzierung

Im Internet sind zahlreiche Rechner zur Immobilienfinanzierung zu finden. Das ist sehr gut, da man unabhängig von Beratern recherchieren kann. Die meisten Tools funktionieren richtig und basieren auf mathematischen Komponenten. Das Ergebnis ist daher bankenunabhängig zu werten. Lediglich der Zinssatz entscheidet über das Ergebnis. Die Rechner bedienen sich von den Zinssätzen, die die Banken für die jeweiligen Konditionen voraussichtlich anbieten könnten.

Um einen Überblick über die mögliche monatliche Belastung in Raten zu erhalten, muss man die Eingabemasken korrekt bedienen. Daher ist es essentiell vorher einige Werte zu kennen, die von der individuellen Finanzierung abhängig sind.

Darlehensbetrag 

Offensichtlich hängt der benötigte Darlehensbetrag vom Kaufpreis der Immobilie, den Kaufnebenkosten und dem verfügbaren Eigenkapital ab. Bei einem verfügbaren Eigenkapital handelt es sich um das Geld, was man zum Kauf der Immobilie einbringen kann. Es ist die Summe was aus dem bisherigen Sparen zusammen gekommen ist.

Dauer der Sollzinsbindung

Banken bieten daher die Möglichkeit, den zu zahlenden Zins für eine festgelegte Zeit zu fixieren. Üblich sind dabei Zeiträume von 5, 10, 15 und 20 Jahren. Welche Sollzinsbindung am Besten ist hängt von den individuellen Präferenzen ab. Im Artikel Welche Sollzinsbindung Laufzeit ist sinnvoll? Zinsbindungsfrist Erklärung haben wir dir alles Wissenswerte zu dem Thema erläutert.

Rückzahlung des Immobiliendarlehens

Im untenstehenden Rechner gibt es zwei Möglichkeiten, um die Konditionen für die Rückzahlung der Immobilie zu berechnen. Zum einen könnte man die Tilgungsrate (in %) eingeben. Für gewöhnlich verlangen die Banken mindestens 2%. Dann wird die monatliche Rate, die sogenannte Annuität aus den bisherigen Eingaben berechnet.

Andererseits könnte man auch die monatliche Annuität eingeben, und daraus dann die Tilgungsrate bzw. die voraussichtliche Dauer bis zur vollständigen Abzahlung des Darlehens berechnen. Hier gilt, wer z.B. nur 800 € statt 1200 € zurückzahlen möchte, der spart sich nicht etwa 400 Euro, sondern er zahlt einfach über eine längere Zeit  800 € als monatliche Rate.

Häufigkeit der Ratenzahlung In den allermeisten Fällen zahlt man monatliche Raten, da man auch über ein monatliches Einkommen verfügt. Nur in speziellen Fällen könnte man hier vom Standard abweichen.

Auszahlungsdatum Sollte der Immobilienkauf zeitnah erfolgen ist diesem Feld keine besondere Beachtung zu schenken. Das betrifft demjenigen, der einen Kauf erst in 12 Monaten plant, und bereits heute einen Darlehensvertrag abschließen möchte. Dann handelt es sich um ein sogenanntes Forward-Darlehen für den heute Bereitstellungszinsen anfallen können.

Annuitätendarlehen und Annuität

Als Annuität bezeichnet man die Summe aus Zins und Tilgung die pro Jahr im Rahmen eines Hypothekendarlehens an eine Bank gezahlt wird. Über die Laufzeit des Darlehens steigt der Anteil der Annuität der in die Tilgung fließt, während der Anteil der Zinsen fließt nach und nach sinkt. Der Anteil der Annuität ist die Summe aus Zins und Tilgung. Es ist das Geld was als Rate monatlich an deine Bank fließt.

Meistens handelt es sich um ein Annuitätendarlehen.  Dann ist die Rate die du pro Monat zurückzahlst, konstant. Der Darlehensvertrag wird oftmals an eine jährliche Annuität prozentual zum Kaufpreis gebunden.

Beispiel Annuitätendarlehen: Bei einer Immobilienfinanzierung von 200.000 Euro und einem Annuitätendarlehen mit einer Rate von 2,5% p.a. zahlst du der Bank pro Jahr 5.000 Euro zurück. Die Monatliche Rate beträgt etwas mehr als 400 Euro.

Sondertilgung

Wer über die Annuität hinaus Rückzahlungen an die Bank tätigen will, muss sogenannte Sondertilgungen leisten.  In jedem Darlehensvertrag ist die Höhe der geplanten Zahlungen an die Bank (die Annuität) geregelt. Wie und in welcher Höhe Sondertilgungen geleistet werden können ist im Darlehensvertrag geregelt. Auch hier gilt: Sind Sondertilgungen erlaubt, dann hast du für diese Erlaubnis bezahlt. Das heißt, wer die Wahrscheinlichkeit einer Sondertilgung in den ersten 10 Jahren für gering bzw. nicht machbar einstuft, sollte diese Erlaubnis nicht erwerben. Dies gilt erst Recht bei der heutigen Zinslage. Der Sollzinssatz könnte ohne Sondertilgung beispielsweise um 0,05% niedriger liegen, auf den gesamten Darlehensbetrag und die Darlehenslaufzeit bezogen!

Zinsbindungsfrist – Welche Laufzeit ist sinnvoll?

 

Grundbegriffe der Immobilienfinanzierung

Im Nachfolgenden erläutern wir in Kürze noch einige Grundbegriffe zur Immobilienfinanzierung. Bei Bedarf würden wir hierzu gerne in höherer Ausführlichkeit eingehen, damit du die Grundlagen der Immobilienfinanzierung verstehst. Falls dir noch Begriffe oder sonstige Informationen im Bereich Immobilienfinanzierung unverständlich sind, schreibe uns deine Fragen gerne in den Kommentarbereich unterhalb des Artikels. Weitere Informationen findest du auch auf Wikipedia.

Beleihung und Grundschuld

Wenn eine Bank ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie gewährt verlangt die Bank im Gegenzug eine Sicherheit, meist eine Grundschuld auf die gekaufte Immobilie. Das heißt im Klartext, die Bank hat ein Eigentumsrecht an der Immobilie falls das Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann. Die Beleihung sagt aus welchen Anteil die eingetragenen Grundschulden einer Bank an der ursprünglichen Kaufpreissumme  haben. Wenn eine Bank zum Beispiel einen Kredit über 100.000€ ausgibt und der Immobilienkäufer damit eine Immobilie für 200.000€ kauft, beträgt der Beleihungsgrad 50%.

Hypothek

Wenn eine Bank einem Hausbauer Geld leiht, verlangt die Bank Sicherheiten. Eine Form dieser Sicherheiten ist eine Hypothek, die der Bank gewisse Rechte an der Immobilie zusichert die sie finanziert.

Bonität

Jede Bank überprüft ob ein potentieller Kreditnehmer auch in der Lage ist das geliehene Geld zurückzuzahlen. Eine Basis dieser Bewertung ist die Bonität eines solchen potentiellen Kreditnehmers. Bei der Bewertung der Bonität werden verschiedene Faktoren zur Hilfe genommen. Neben dem Gehalt, des vorhandenen Vermögens und der notwendigen Beleihung spielen auch vergangene und aktuelle Kredite eine Rolle bei der Bewertung. Sollte deine Kreditwürdigkeit nicht gut genug sein, wirst du keinen sinnvollen Immobilienkredit erhalten.

Eigenkapitalquote

Zum Kauf einer Immobilie ist meistens eine größere Summe Geld notwendig. Die Eigenkapitalquote gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises ein Käufer selbst (d.h. ohne Bank) aufbringen kann. Wenn jemand eine Immobilie für 300.000€ kauft und dafür 100.000€ an eigenen Finanzmitteln aufbringt, beträgt seine Eigenkapitalquote knapp über 30%. Generell gilt: je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer das Risiko für die Bank, und desto besser die Kondition des Darlehensvertrages.

Immopreneure setzen auf einen niedrigen Einsatz ihres Eigenkapitals und oft auf eine Vollfinanzierung. Hier deckt das Eigenkapital nur die Kaufnebenkosten. Der Beleihungsgrad der Immobilie liegt daher bei 100%.

Anschlussfinanzierung

Wenn die Zinsbindungsfrist eines Darlehensvertragen ausläuft ist das Darlehen entweder vollständig abgezahlt, oder es wird noch eine Restsumme der Bank geschuldet. Wenn noch eine Restsumme geschuldet wird, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig, welche die Restschulden abdeckt.

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