Mieten und Wertpapiere – der Königsweg?

Günstig zur Miete wohnen und gleichzeitig an der Börse spekulieren?

Die Mietfreunde, auf die ich hier so gerne verweise, scheinen einen Königsweg gefunden zu haben, der ein reiches und vor allem sorgenfreies Alter ermöglichen soll. In der Theorie geht das Ganze so: Ein Mieter hat meistens eine geringere monatliche Belastung als ein Immobilienbesitzer. Statt einen hohen monatlichen Betrag in ein Haus zu stecken, das eine unsichere Aussicht auf Wertsteigerung hat, steckt der Mietfreund einen Großteil seines verfügbaren Einkommens in Wertpapiere, oft über automatisierte Sparpläne. Der Mieter hat dann im Alter zwar keine abgezahlte Immobilie, dafür aber ein prall gefülltes Depot von dem es sich gut leben (und Miete zahlen) lässt. Schauen wir uns dieses Modell mal im Detail an.

Wie auch im Artikel zur Bewertung eines Investments in eine Immobilie, nutzen wir drei vereinfachte Variabeln, um das oben beschriebene Vorgehen zu bewerten. Die Transaktionskosten, die eventuellen Wertsteigerungen, eventuelle Zins/Dividendenzahlungen sowie das Risiko.

Transaktionskosten

Egal ob man Aktien, Fonds oder ETFs kauft, es fallen immer Transaktionskosten oder auch Ausgabeaufschläge an. Es gibt allerdings mittlerweile viele Onlinebroker, die jede Art von Transaktion zu sehr erschwinglichen Preisen anbieten. Zudem gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten das monatliche Ansparen über Sparpläne zu automatisieren, manche Broker bieten sogar Varianten an, die kostenfrei sind (Achtung: Hier ist die Auswahl an Wertpapieren oft eingeschränkt!).

Im Vergleich zu den Nebenkosten eines Immobilienerwerbs scheinen die Transaktionskosten für Wertpapiere eher vernachlässigbar. Sind sie aber nicht! Wer über 20 Jahre jeden Monat einen „ordentlichen“ Betrag in Wertpapiere investiert, bewegt auch leicht einen hoch-vierstelligen, fast fünfstelligen Betrag an Ordergebühren, Depotentgelten und sonstigen Kosten.

Wertsteigerung

Eine Websuche zum Thema „durchschnittliche Wertsteigerung Aktien“ fördert eine hoch fünfstellige Anzahl von Suchergebnissen zu Tage. Alle mit der selben Message: Aktien sind langfristig die beste Geldanlage, im Schnitt liefern Sie 6-8% Wertzuwachs pro Jahr. Wow, da muss man schon sehr viel Glück mit seiner Immobilie haben um so eine Performance hinzulegen. Nur um sicherzugehen: wenn sich eine Anlage um 8% im Jahr nach oben bewegt, hat man seinen Anlagebetrag in knapp 9 Jahre verdoppelt, das ist schon unglaublich gut.

Aber natürlich sind solche Informationen mit Vorsicht zu genießen. Richtig ist, Aktien, Aktienfonds und Indexprodukte wie ETFs haben in der Vergangenheit hohe jährliche Renditen erwirtschaftet. Die beeindruckenden „durchschnittlichen Renditen“ sind allerdings Durchschnitte über einen sehr langen Zeitraum; oft werden 20 oder sogar 25 Jahre als Anlagezeitraum unterstellt. Um in den letzten 25 Jahren kontinuierlich an der Börse investiert zu bleiben, benötigte man mindestens eine gehörige Portion Disziplin. Für den ein oder anderen war es möglicherweise verlockend in der Mid-Life Crisis schnell einen Teil des Depots in einen Porsche einzutauschen. Wahrscheinlich benötigte man sogar eine gehörige Portion Mut. Ich kann mich noch gut an die Ereignisse vom 11. September 2009 erinnern, als die Börsen innerhalb kürzester Zeit mit signifikanten Kursverlusten auf die Terroranschläge von New York reagiert haben. Ja, richtig, werden die Börsenfreunde sagen, aufgeholt haben die Börsen diese Verluste bis heute um ein vielfaches. Das stimmt, einfach war diese Zeit für Privatanleger trotzdem nicht.

Fairerweise muss aber auch noch erwähnt werden, dass die historischen Renditen nicht für alle Zeit garantiert sind, selbst bei sehr langen Anlagehorizonten. Die Historie ist keine Garantie für die Zukunft, wer nur in den Rückspiegel schaut weiß zwar immer was war, ist aber sicherlich kein guter Fahrer.

Zinsen und Dividenden

Je nach Art der Wertpapiere können Sich Anleger über interessante Dividenden freuen. Wer zum Beispiel 10.000€ in Aktien des deutschen Versicherungskonzerns Münchener Rück investiert hat, kann sich dieses Jahr über 4,37% Dividende, also 470€ freuen. Ein großes, gut abgestimmtes, ausgewogenes Wertpapierdepot kann schnell vier bis fünfstellige Dividenden pro Jahr produzieren. Super, oder?

Risiko

Wertpapiere werden rund um die Uhr, rund um den Globus gehandelt. Kurse verändern sich beinahe sekündlich. Nahezu alle Ereignisse auf dieser Welt haben einen Einfluss auf die Kursentwicklungen an den weltweiten Börsen. Das Risiko eines plötzlichen Kursverlustes ist damit ständig präsent. Es gibt Strategien um sich für den Fall der Fälle, sprich einen plötzlichen starken Kursverlust, abzusichern, diese Strategien sind jedoch komplex, kosten Geld und drücken damit die Rendite. Wer einen langfristigen Anlagehorizont hat kann vorübergehende Krisen zwar als Kaufchance wahrnehmen, wer allerdings mitten in einer Krise an sein Geld muss, hat eventuell ein Problem.

Fazit

Bei guter Weltwirtschaftslage (von der wir jetzt mal ausgehen) ist die disziplinierte, regelmäßige Anlage in Wertpapiere rechnerisch sicher eine sinnvolle Alternative zum Immobilienerwerb. Wahrscheinlich hat das Depot zum Renteneinstieg sogar einen deutlich höheren Wert als die heute erworbene Immobilie. Ein Killerargument haben die Verfechter des Betongoldes aber noch: in einem großen Depot kann man nicht wohnen!

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Jakob ist Autor von Finanzgrundlagen.de

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