Finanzierungsmöglichkeiten Immobilien und Rechner für Baufinanzierung Checkliste

Immobilienfinanzierung - Rechner Bauzinsen

Mit einer Immobilienfinanzierung sind monatliche Annuitätszahlungen inklusive Zinsen fällig. Dafür können im Falle eines Eigenheims Mietzahlungen gespart werden. Letztendlich scheint es sinnvoller sein, in ein Eigenheim zu investieren, als dem Vermieter zu einer ordentlichen Rendite zu verhelfen. Spannend ist es auch, wenn du als Investor eine Immobilie kaufst, und dann selbst zum Vermieter wirst.

Sehr viele Menschen sind nicht in der Lage, eine Wunschimmobilie bar mit vorhandenen liquiden Mitteln zu bezahlen, da das Budget für eine solch teure Anschaffung schlichtweg zu klein ist. Aufgrund der aktuellen Zinslage ist es aber mitunter auch sinnvoll, freiwillig weniger als das maximal vorhandene Eigenkapital einzusetzen. Fortgeschrittene Investoren, sogenannte Immopreneure, sprechen dann vom Leverage Effekt.

Egal in welcher Situation man eine Baufinanzierung in Anspruch nimmt: Es macht immer Sinn die eigene finanzielle Situation umfassend zu analysieren und sich ausreichend Wissen über passende Finanzierungsmöglichkeiten anzueignen.

Dabei ist es ratsam, diverse Rechner für die Baufinanzierung zu nutzen, um mit den Zahlen und verschiedenen Szenarien ein wenig zu spielen. Nur du alleine kannst am Ende deiner Recherche-Phase entscheiden, welche Finanzierungsmöglichkeit für dich am Sinnvollsten ist. Diese Rechenspielchen machen schon Sinn, wenn nur die Art und die Größe der Immobilie bekannt ist und noch keine konkrete Immobilie. In diesem Fall kann man in Ruhe und ohne emotionale Bindung zu einem möglichen Traumhaus, bereits Wissen vertiefen und Szenarien durchrechnen.

Es lohnt sich IMMER bei der Immobilienfinanzierung mehrere Banken Angebote zu vergleichen

Ist der Immobilieninteressent auf einen Kredit angewiesen, dann sollte er nicht sofort auf das nächstbeste Angebot seiner Hausbank  zurückgreifen. Vielmehr sollte man die Konditionen der einzelnen Kreditinstitute und Banken genauestens unter die Lupe nehmen. Das kostet zwar ein wenig Zeit und Mühe, im Gegenzug lässt sich häufig jedoch auch eine ganze Menge Geld sparen. Und es lohnt sich wirklich immer, sich mehrere Angebote von verschiedenen Banken einzuholen, auch mit unterschiedlicher Zinsbindungsfrist.

Jede Stelle nach dem Komma zählt, z.B. 1,65% statt 1,85% Bauzinsen

Denn bei den zwecks des Hauskaufs üblichen Summen machen sich die ersten beiden Stellen hinter dem Komma je nach Laufzeit zum Teil deutlich bemerkbar. Daher ist ein genauer Blick auf den Zinssatz und die Laufzeit sehr ratsam, auch die unscheinbar wirkende erste Nachkommastelle sollte deutliche Beachtung finden.

Was das Auftreten bei der Bank betrifft, so sollte man nicht als armer Bittsteller „dahergekrochen“ kommen und ehrfürchtig um ein Darlehen betteln. Ein selbstbewusstes und zielgerichtetes Erscheinen erleichtert die Verhandlungen und verdeutlicht den Angestellten der betreffenden Bank, dass man nicht gewillt ist, mehr Zinsen zu bezahlen als nötig.

Oftmals kann auch ein Hinweis auf die aktuell niedrigeren Zinsen bei einem Wettbewerber den gewünschten Erfolg bringen, günstiger an einen Kredit heranzukommen. Einen Vergleichsrechner bietet z.B. die Interhyp AG an, um die optimale Hausfinanzierung für Ihre Immobilie in Deutschland zu finden.

Bist du kreditwürdig, was eine Baufinanzierung betrifft?

Dennoch erhält nicht jeder Antragsteller das gewünschte Darlehen. Um einen Kredit gewährt zu bekommen, müssen verschiedene Grundvoraussetzungen erfüllt sein, schließlich will sich die Bank ausreichend absichern, an dem Geschäft ordentlich verdienen und keinen finanziellen Verlust erleiden. So ist es immer vorteilhaft, ein möglichst hohes Eigenkapital vorweisen zu können. Im Idealfall beträgt die Höhe des Eigenkapitals etwa 20 bis 30 Prozent vom Anschaffungswert der Immobilie.

Außerdem wird in besonderem Maße auch das monatliche Einkommen berücksichtigt. Es ist immer gut, wenn ein unbefristeter Arbeitsvertrag besteht oder wenn sich der Antragsteller in einer unkündbaren Position befindet. So haben zum Beispiel Beamte sehr viel weniger Schwierigkeiten, ein Darlehen genehmigt zu bekommen.

Darüber hinaus erkundigt sich das Kreditinstitut in der Regel bei der Schufa, ob hier keine Einträge vorhanden sind. Bei der Schufa werden Daten über etwaig laufende Kreditschulden gesammelt. Eine Person, die bereits bei einer anderen Bank in der Kreide steht, hat sehr viel weniger Chancen, wieder Geld geliehen zu bekommen. Schwierig gestaltet sich die Kreditaufnahme auch für Selbständige und Freiberufler, da hier die Sicherheit eines geregelten Einkommens nicht gegeben ist.

Kreditbeschaffung dank Bürgen

Wer aus den vorgenannten Gründen resultierend Probleme bei der Kreditbeschaffung hat, der kann auch durch einen Bürgen an sein Ziel kommen. Ein Bürge verfügt über die nötigen Finanzmittel und garantiert der Bank, dass er im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners dessen Lasten übernimmt.

Ein Bürge findet sich sehr oft im engen Verwandtenkreis, sehr viel seltener unter den Freunden und Bekannten. Eine weitere Möglichkeit ist die Hypothek. So kann beispielsweise eine bereits vorhandene Immobilie, zum Beispiel das Haus der Eltern, mit einer Hypothek belastet werden. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, so gehört der Bank das Haus, beziehungsweise das Haus oder das Grundstück wird versteigert, so dass die Bank aus der Versteigerungssumme den ihr zustehenden Anteil erhält.

Rechner für die Baufinanzierung – Checkliste

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kaufnebenkosten für Notar- und Grundbucheintrag liegen bei ca. 2% des Kaufpreises. Der Notar berechnet sein Honorar aufgrund des Geschäftswertes, also dem Kaufpreis der Immobilie.

» zum Notar- und Grundbuchkostenrechner der Interhyp

Um die Kostenstellen des Notars im Einzelnen nachvollziehen zu können, habe ich in einem separaten Artikel ein konkretes Beispiel anhand einer Notar-Rechnung im Detail aufgelistet:

Immobilienfinanzierung – Grundlagen verstehen & einfach erklärt

Immobilienfinanzierung Rechner Bauzinsen und Checkliste

Die Bauzinsen können in einem Rechner zur Immobilienfinanzierung kostenlos und unverbindlich eingegeben werden. Hierbei sind verschiedene Szenarien denkbar. Zum einen kannst du die Bauzinsen festlegen, wenn du bereits ungefähr weißt, was dich erwartet. Der erwartete Zinssatz hängt von deiner persönlichen Situation ab.

Im Wesentlichen sind 4 Faktoren entscheidend:

  • Höhe der angebotenen Zinsen
  • Dauer der Sollzinsbindung
  • Höhe des gewünschten Darlehens
  • Marktwert der Immobilie

Die Laufzeit der Sollzinsbindung beträgt meist 5 oder 10 Jahre

Die Höhe der angebotenen Zinsen berechnet sich grundlegend aus der Dauer der Sollzinsbindung und die Höhe des gewünschten Darlehens relativ zum Marktwert der Immobilie. Die Sollzinsbindungsfrist kann beispielsweise 5 oder 10 Jahre betragen. Der Zinssatz bei einer Sollzinsbindung ist bei 10 Jahren wesentlich höher, weil der Kapitalmarkt erwartet, dass die Zinsen in 3-7 Jahren steigen werden. Damit werden die höheren Zinsen nach Erwartungswert in den späten Jahren bereits jetzt einkalkuliert. Eine Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren halte ich persönlich nicht für sinnvoll. Genauer gehe ich darauf in einem separaten Artikel zur Sollzinsbindungsfrist ein.

Höhe des gewünschten Darlehens im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie

Wir können in den meisten Fällen annehmen, dass die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital gedeckt werden. Ich persönlich habe dies bereits 2 mal genau so durchgeführt, dass der Marktwert der Immobilie genau der Höhe des Darlehens entsprach. Das bedeutet, dass du eine Finanzierungsquote von 100% in Anspruch nimmst. Für Angestellte unter 40 Jahren ist so eine Finanzierung bei entsprechendem Gehalt heutzutage relativ einfach möglich. Die Bank unterstellt uns aufgrund unseres regelmäßigen Einkommens ein geringes Kreditausfallrisiko.

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Baufinanzierung Beispielrechnung Finanzierungsquote

Wenn du beispielsweise ein Einfamilienhaus für 400.000 Euro kaufen möchtest, und 60.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung hast, dann gehen ca. 40.000 Euro für die Kaufnebenkosten weg. 20.000 Euro möchtest du dann für den Kaufpreis der Immobilie einsetzen. Deine Eigenkapitalquote beträgt nun 20.000 Euro / 400.000 Euro also 5%. Du nimmst also eine Finanzierung in 95% der Immobilie in Anspruch.

Das Risiko für die Bank sinkt bei einer Finanzierungsquote von 95% etwas, da im Falle des Falles die Immobilie für einen Preis von 380.000 Euro werden müsste. Daher wirst du einen geringeren Zinssatz angeboten bekommen, je mehr Eigenkapital du einbringen kannst.

Als Marktwert der Immobilie wird der Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten herangezogen

Die Bank unterstellt hier, dass der Kaufpreis dem Marktpreis also dem Objektwert entspricht. Dies sollte in den meisten Fällen ja auch in etwa stimmen. Selbstverständlich schätzt die Bank den Wert der Immobilie anhand von Daten wie dem Baujahr der Immobilie, der Lage und schickt im Regelfall auch einen Gutachter vorbei.

» zum Finanzierungsrechner der Interhyp

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