Schnäppchenhäuser kaufen – Wie komme ich günstig zu meinem Eigenheim?

Schnäppchenhäuser kaufen

Schnäppchenhäuser zu kaufen kann ein sinnvoller Weg zum Eigenheim sein und eine günstige Alternative zum Neubau vom Bauträger darstellen. Doch es gibt einige ernsthafte Nachteile zu beachten, die man unbedingt vorher wissen muss. Wer überlegt ein Schnäppchenhaus zu kaufen, lässt sich in erster Linie vom günstigen Preis leiten. Oft sind die Immobilienpreise für günstige Häuser  nicht im Geringsten mit denen von Hausbau-Firmen oder jungen, gebrauchten Bestandsimmobilien zu vergleichen. Jedoch ist auch die Qualität selbstredend eine ganz, ganz andere. Darüber sollten Sie sich im Klaren sein. Womöglich liegt in den Sanierungskosten zur Behebung der offensichtlichen Mängel der berühmte Haken

Da die Nachfrage nach Wohneigentum vor allem in den Ballungsräumen der Bundesrepublik in den vergangenen Jahren stark angestiegen ist, haben Immobilienverkäufer ihre Preise angeglichen. Während alle jubeln, die vor 5 oder 10 Jahren eine Eigentumswohnung oder ein Haus als Geldanlage erworben haben, gibt es auch Verlierer am anhaltenden Immobilienboom. Einerseits sind die Mieten gestiegen, andererseits ist der Immobilenkauf teurer geworden.

Schnäppchenhäuser geraten daher immer öfter in den Fokus von Menschen, die ihren Wunsch vom Eigenheim in Erfüllung gehen lassen wollen. Gerade wenn die eigenen finanziellen Mittel knapp sind, muss der Kauf einer Immobilie als vermeintliches Schnäppchens sehr gut vorbereitet sein. Neben einem guten Bauchgefühl bei der Besichtigung sollten sich Interessenten fachlich von Experten begleiten lassen, um im Nachhinein böse Überraschungen zu vermeiden. In unserer Artikelreihe Schnäppchenhäuser geben wir Ihnen aus eigenen Erfahrungen heraus nützliche Tipps:

  • Wo kann man ein Schnäppchenhaus kaufen?
  • Welche Dinge muss ich dabei unbedingt beachten?
  • Wie wird aus einem Schnäppchenhaus in eine Traumwohnung?

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Was es beim Schnäppchenkauf alles zu beachten gibt

Im aktuellen Immobilienboom und speziell im Jahr 2018 ist es eine einzigartige Gelegenheit Schnäppchenhäuser oder günstiges Wohneigentum zu erwerben. Doch egal wie groß die Verlockung ist, eine gründliche Recherche ist sowas von notwendig.  Dass Schnäppchenangebote von den Konditionen her preiswerter sind als andere Bestandsimmobilien, hat seinen Grund. Denn auch auf dem Immobilienmarkt hat niemand etwas zu verschenken.  Bei einer Zwangsversteigerung werden Immobilien zu Preisen angeboten, die oftmals weit unter dem üblichen Verkehrswert einer Immobilie liegen.

Egal auf welchem Weg sie ein vermeintliches Schnäppchen finden, es wird immer auch Nachteile geben. Die typischen Nachteile solltest du im besten Fall vorher schon einmal gehört haben, um diese bei einer Besichtigung überhaupt zu bemerken. Sollte die Immobilie bei der Besichtigung deinen Vorstellungen entsprechen, ist eine durchdachte Immobilienfinanzierung essentiell.

Fachlicher Rat wichtig – Mängel vorher erkennen

Je besser ein Angebot auf den ersten Blick scheint, desto vorsichtiger sollten Sie sein. Setzen Sie niemals blauäugig und vorschnell ein solches Vorhaben in die Tat um. Neben dem gesunden Menschenverstand sollte bei den Besichtigungen immer auch fachlicher Rat, etwa durch einen Bausverständigen, dabei sein. Viele Mängel einer Immobilie offenbaren sich erst Monate oder Jahre später.

Insofern sind Sie gut beraten, wenn Sie sich von Anfang an von einem Experten begleiten lassen. Anbieter aus diesem Bereich finden Sie einerseits bei privaten Verbraucherschutzorganisationen wie dem Bauherren-Schutzbund oder aber in örtlichen Branchenverzeichnissen.

Weitere Beispiele für mögliche Probleme

Manchmal befinden sich vermeintliche Schnäppchenhäuser in Regionen, die nach dem aktuellen Bebauungsplan der Gemeinden und Kommunen nicht dauerhaft für Wohnzwecke genutzt werden dürfen. Erkundigen Sie sich vor Besichtung und einem möglichen Kauf daher, ob das Schnäppchenhaus baurechtlich gesichert ist. In einem Außenbereich steckt beispielsweise der Hinweis, dass diese Immobilie nur zu Erholungszwecken genutzt werden darf. Manche Mängel sind zu bestimmten Zeiten nur schlecht auszumachen. Daher besichtigen Sie die Immobilie bestenfalls mal am frühen Morgen und auch bei Abenddämmerung.

Finanzierung & Nachfinanzierung beim Schnäppchenhaus

Ja, auch Schnäppchenhäuser müssen richtig finanziert  werden. Oft müssen solche Immobilien unter hohem Aufwand renoviert oder kernsaniert werden. Um sich bei der Baufinanzierung nicht zu übernehmen, müssen diese zusätzlichen Kosten schon beim ersten Kreditantrag berücksichtigt werden.

Für Immobilienbesitzer gibt es fast nichts Schlimmeres als eine Nachfinanzierung. Eine Nachfinanzierung ist teurer als die eigentliche Immobilienfinanzierung, da sich die Zinskonditionen bei einem separaten Kredit meist nicht gut verhandeln lassen. Manche Banken sind gar nicht an einer Nachfinanzierung interessiert, da sie bei Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers nachrangig bedient würden. Kommt es doch zu einer Nachfinanzierung lassen sich Banken dies durch einen höheren Zinssatz und zusätzliche Bearbeitungsgebühren gerne bezahlen.

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Sanierung in Eigenleistung möglich?

Neben den vielen Fragen zur Finanzierung, ist der Traum vom Eigenheim oft auch an einen nicht unerheblichen Einsatz von Zeit und eigener Arbeitskraft gebunden. Denn Finanzierungen werden meist genau auf den Kapitalbedarf berechnet, und oft lassen sie wenig Spielraum. Besonders wenn Schnäppchenhäuser gekauft werden, spielt die Eigenleistung eine wichtige Rolle.

Zu den beliebtesten Eigenleistungen gehören Malerarbeiten, Bodenverlegearbeiten und die eigene Gestaltung des Außenbereichs. Mit der notwendigen Portion handwerklichen Geschicks und einiges an Durchhaltevermögen kann es Ihnen gelingen, einige Kosten zu sparen.

Arbeiten an elektrischen Leitungen, Sanierungen am Dach oder an tragenden Wänden sowie an Wasserleitungen sollten aber von Fachleuten ausgeführt werden. Viele dieser Arbeiten müssen von einem Experten abgenommen werden. Damit das günstige Haus nicht zum Fass ohne Boden wird, müssen alle Vor- und Nachteile vorher gegeneinander abgewägt werden.

Bestandsaufnahme Sanierungskosten

Verschaffen Sie sich einen möglichst genauen Überblick darüber, welche Kosten Sie für die Sanierung tatsächlich kalkulieren müssen. Alle erkennbaren Mängel des Hauses müssen erfasst und von einem Fachmann bewertet werden. Denn erst mit der Analyse möglicher Makel können Sie ein einigermaßen verlässliches Finanzierungskonzept für Ihr Schnäppchenhaus erstellen lassen.

Sanierung und Instandsetzung kosten Geld, und oftmals viel mehr als man vorher dachte. Nicht nur der Tausch veralteter Fenster, Türen und Leitungen gehört in die Checkliste der notwendigen Ausgaben bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie. Sparen können Sie hingegen bei der Arbeitsleistung, wenn Sie sich bestimmte handwerkliche Leistungen selber zutrauen. Planen Sie auch den zeitlichen Ablauf möglicher Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten am und im Haus realistisch.

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Planen Sie auch ein Risikopuffer ein, welches für versteckte Mängel gedacht ist. Ein zusätzlicher Betrag von 10-20.000 Euro kann jederzeit benötigt werden. Erst wenn alle Kosten erfasst sind, werden Sie sich bewusst, ob Sie den Kauf stemmen können. Das bewahrt Sie mitunter vor einer finanziellen Katastrophe.

Zwangsversteigerung – Schnäppchen möglich?

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Wenn die Raten des ehemaligen Eigentümers an das finanzierende Bankunternehmen nicht mehr bezahlt werden können, kann es unter Umständen zu einer Zwangsversteigerung kommen. Das bedeutet insbesondere das vorherige Versuche, die Immobilie zu einem marktüblichen Preis zu verkaufen, gescheitert sind. Das Eigenheim wird  jetzt zu einem niedrigen Preis angeboten, um die Verbindlichkeiten des Schuldners teilweise oder vollständig zu decken.

Wenn bei der Zwangsversteigerung mehrere Interessenten zum Gerichtstermin beim zuständigen Amtsgericht erscheinen, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Kommt es zum Zuschlag, muss die Immobilie gekauft werden. Da das abgegebene Gebot bindend ist, muss der Käufer entweder genügend Geld bereithalten, oder die Finanzierung vorab mit der Bank geklärt sein.

Das Angebot an Immobilien, die zwangsversteigert werden, scheint groß zu sein. Dahinter stecken manchmal persönliche Geschichten und Schicksale der früheren Eigentümer: Arbeitslosigkeit, Scheidung, hohe Steuerschulden oder eine plötzliche schwere Erkrankung führen dazu, dass Hauseigentümer ihre Verbindlichkeiten gegenüber dem Baufinanzierer nicht mehr bedienen können.

Des einen Leid, freut den anderen: In einigen Fällen werden die Ein- und Zweifamilienhäuser deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert an den Höchstbietenden versteigert.. Manchmal sind unter den Schnäppchenhäusern auch Wohnimmobilien, die erst wenige Jahre alt sind.

„Schauen Sie regelmäßig in Ihre lokale Tageszeitung.“ Dort veröffentlichen die zuständigen Gerichte die Termine von Zwangsversteigerungen und erste Eckdaten der Immobilien

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Kann man bei Zwangsversteigerungen ein Schnäppchen erzielen?

Wir können aus eigenen Erfahrungen sagen, dass bei Zwangsversteigerungen unerfahrene, private Käufer selten eine realistische Chance ein Schnäppchen zu machen. Im Gegenteil: Es gibt hier ein menschliches Risiko, sich von den Emotionen leiten zu lassen, und am Ende mehr zu bieten, als das persönliche Limit hätte sein sollen. Keinesfalls darf man sich hier von den Emotionen leiten lassen. Daher muss man bestmöglichst einschätzen können, wo der wahre Wert der Immobilie liegt, die man unter Umständen erst an genau diesem Tag das erste Mal besichtigt hat.

Manchmal sind Vertreter von Banken oder Immobilienfirmen zu diesen Versteigerungen anwesend, die einen anderen finanziellen Hintergrund bieten können. Oftmals haben diese schon vorab das Schnäppchenhaus erworben. Wir müssen beachten, dass Immobilienmakler oder Immopreneure Spezialisten auf diesem Gebiet sein könnten. Sie haben dadurch einen Wissensvorsprung, insbesondere was die Nachteile des vermeintlichen Schnäppchens betrifft. Ein Schnäppchen für unerfahrene Käufer könnte also nur ein vermeintliches Schnäppchen sein.

Fazit Schnäppchenhäuser kaufen

Das A und O vor dem Kauf eines Schnäppchenhauses ist eine ausgiebige und sorgfältige Recherche. Es kann sich am Ende durchaus lohnen, wenn man von vornherein einige Regeln beachtet und keinen gravierenden Fehler begeht. Finanzielles Know-How und Erfahrung bei der Bewertung von sanierungsbedürftigen Immobilien sind die zwei Kernkompetenzen, die Sie zumindest im Grundverständnis unbedingt beherrschen sollten.

Gehen Sie behutsam an Ihr Projekt heran, bleiben Sie realistisch, informieren Sie sich gründlich

Insgesamt sind günstige Häuser deutlich weniger begehrt als Bestandsimmobilien ohne offensichtlichen Makel. Wenn Sie also gut informiert sind, die typischen Schnäppchenfallen kennen, sorgfältig besichtigt haben, und alle Kosten sorgfältig kalkuliert haben, können Sie am Ende eine Investition mit überdurchschnittlicher Rendite erzielen. Ist die Nachfrage nach der favorisierten Immobilie aufgrund der vielen Stolperfallen gering, können Sie den aufgerufenen Preis zusätzlich noch sehr gut verhandeln.

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