Was ist Zinsbindung und welche Sollzinsbindung bzw. Zinsbindungsfrist ist für meinen Baukredit sinnvoll?

Was ist Zinsbindung? Eine wichtige Komponente bei der Aufnahme eines Kredits ist die Antwort auf die Frage nach der Laufzeit der Zinsbindung. In meinem Artikel findest du neben der Definition für die sogenannte Zinsbindungsfrist, auch Sollzinsbindung genannt, konkrete Tipps und Beispiele, die deine Frage beantworten, welche Zinsbindungsfrist sinnvoll ist.

Das Eigenheim ist für die meisten von uns nur durch eine Baufinanzierung möglich. In Zeiten niedriger Zinsen, so heißt es, rückt der Bau oder Kauf einer Immobilie für viele Menschen in greifbare Nähe und damit auch die Frage nach den bestmöglichen Kreditkonditionen.

Was ist eine Zinsbindung? Definition der Sollzinsbindung

Zinsbindung Definition – Was ist eine Zinsbindung?

Als Kunde bietet sich mit der Zinsbindung die Möglichkeit, das  eigene Zinsänderungsrisiko für einen beliebigen Zeitraum der gesamten Zinsbindungsfrist zu eliminieren.

Definition der Zinsbindung: Während der Laufzeit der Sollzinsbindung ist der im Baukredit vereinbarte Soll-Zinssatz fest und unveränderlich.

Das klingt eigentlich super, jedoch möchte ich eine wichtige Sache nicht unerwähnt lassen: Die Bank lässt sich lange Laufzeiten der Sollzinsbindung ordentlich bezahlen, und zwar in Form eines höheren Sollzinses, der durch einen Risikoaufschlag berechnet wird.

Merksatz zur Zinsbindung: Ein nur um 0,25% höherer Sollzins beeinflusst die Geschwindigkeit der Tilgung deines Kredites massiv.

Laufzeit der Zinsbindung – die Zinsbindungsfrist

Wie lange Sollzinsbindung? Bei der Frage nach der Laufzeit einer Sollzinsbindung ist ein Berechnen der Finanzierungskosten der verschiedenen Optionen unbedingt Pflicht. Ich zeige dir im unteren Teil des Artikels anhand konkreter Beispiele mit kurzer und langer Zinsbindungsfrist auf, mit welchen Finanzierungskosten in den unterschiedlichen Szenarien der Sollzinsbindung zu rechnen ist.

Sollzinsbindung Bedeutung

Bedeutung der Sollzinsbindung: Ein Baukredit wird in den meisten Fällen über einen sehr langen Zeitraum vereinbart. Zinsen verändern sich innerhalb dieser Zeit. Allerdings weiß niemand mit absoluter Gewissheit, in welche Richtung sich die Zinssätze entwickeln. Mit Hilfe der Sollzinsbindung erhältst du von der Bank einen fixierten Zins, während der gesamten Laufzeit der Zinsbindungsfrist. Während du von der vertraglichen Garantie der Zinsbindung profitierst, übernimmt die Bank das Risiko über mögliche steigende Leitzinsen, oder krassen Veränderungen bei Turbulenzen in der Wirtschaft oder der Geldpolitik.

Wenn du dich gerade intensiv mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigt, empfehle ich dir unbedingt den Artikel: Grundlagen zur Immobilienfinanzierung – Einfach erklärt und leicht zu verstehen zeige ich dir alles Wichtige auf einen Blick, was du für deinen Traum zum Eigenheim Wissen musst.

Welche Sollzinsbindung ist für meinen Kredit sinnvoll?

Wie lange soll die Laufzeit der Sollzinsbindung im besten Fall sein?

Ist 10 Jahre Sollzinsbindung besser oder 15 Jahre? Grundsätzlich bieten dir Banken mit der Sollzinsbindung die Möglichkeit, den zu zahlenden Zins für eine Kredit in einer festgelegten Zeit zu fixieren. Üblich sind für die Sollzinsbindung Zeiträume von 5, 10, 15 und 20 Jahre. Allerdings sind auch Zeiträume bis 40 Jahre denkbar, oder sogar keine Zinsbindung (das sog. variable Darlehen). Es ist alles eine Sache deiner Verhandlung mit der Bank. Sie erfüllt dir als Kunden grundsätzlich jeden Wunsch nach einer bestimmten Laufzeit.

Die beste Laufzeit für die Sollzinsbindung in deinem Baukredit ist rein aus finanzieller Sicht gesprochen abhängig von den konkreten Zinssätzen, die deine Bank dir bei den verschiedenen Varianten anbietet. Wie genau man vorgehen muss, um die Konditionen bei vorliegenden Optionen zu berechnen, um anschließend die beste Entscheidung für sich selbst zu treffen, erläutere ich dir weiter unten.

Wann lohnt sich eine lange Zinsbindung?

Eine lange Zinsbindung lohnt sich aus finanzieller Sicht nur dann, wenn der Risikoaufschlag, den die Bank für deinen Wunsch nach einer langen Zinsbindung zu deinen Lasten berechnet, relativ gering ausfällt.

Emotional kann sich eine lange Zinsbindung positiv auf dich, deinen Schlaf, deine Ängste und Sorgen auswirken. Denn du erhältst absolute Gewissheit über das Tilgungsverhalten in deinem Baukredit. Hinterfrage dich ganz ehrlich. Bist du eher der ängstliche Typ, oder könntest du Risiken in Kauf nehmen, um die Kreditkonditionen rein nach finanziellen Gesichtspunkten zu optimieren?

Mit einer langen Zinsbindung weißt du beispielsweise für die kommenden 20 Jahre ganz genau, mit welchen Zinsen dein Kredit belastet wird, und somit in welcher Höhe und Geschwindigkeit dein Baukredit getilgt wird. Der Zinssatz wäre in diesem Beispiel also bis ins Jahr 2040 fest gebunden – ganz gleich wie sich Politik und Wirtschaft bis dahin entwickeln.

Im Durchschnitt werden Festzinsdarlehen mit einer Sollzinsbindung über 11 Jahre abgeschlossen. (Quelle: Dr. Klein). Daraus lässt sich schließen, dass für viele Kreditnehmer die Sicherheit vor Zinsänderungen sehr wichtig ist, und sie deswegen eine längere Zinsbindung eingehen.

Was ist besser, die kurze oder eine lange Sollzinsbindung?

Gilt bei der Zinsbindungsfrist wirklich je länger die Laufzeit desto besser? Die übliche Empfehlung bei der Frage nach der Laufzeit der Sollzinsbindung lautet: je niedriger das Zinsniveau, desto länger die Zinsbindungsfrist. Schließlich sollen die günstigen Konditionen möglichst lange gesichert werden.

Das Zinsniveau für Baukredite mit 10-jähriger Laufzeit bewegte sich seit 2007 innerhalb von maximal 5,3% – 1,1% (Quelle: Interhyp). Wenn der Zins bei über 5% liegt erscheint eine Zinsbindung von 10 bis 20 Jahren nicht rational, es sei denn, man geht von noch höheren Zinsen in der Zukunft aus.

Banken berechnen die Wahrscheinlichkeit dieser Ereignisse und preisen das Zinsänderungsrisiko in den Kredit ein, daher wird üblicherweise bei längeren Laufzeiten auch ein höher Zins verlangt. Ist das Zinsniveau bereits sehr hoch, ist die Wahrscheinlichkeit, dass es noch höher werden wird gering. Dafür sind steigende Zinssätze wahrscheinlicher, wenn das Zinsniveau wie heute, sehr niedrig liegt.

In folgendem Diagramm der Interhyp sieht man das sehr schön:

Quelle: http://www.interhyp.de/zins-charts/

Während der Hochzinsphase war die Differenz zwischen 5-jähriger und 20-jähriger Laufzeit zwischen  0,0 – 0,5%-Punkte. Als die Zinsen nach unten gingen, stieg die Differenz bereits auf einen Wert zwischen 0,9 – 1,1%-Punkte. Für Kredite mit 10-jähriger Laufzeit beträgt die Differenz zu den 20-jährigen Krediten 0,5 – 0,7%-Punkte. Auf dem ersten Blick erscheint es so, als sei es kein großer Unterschied. Auf lange Sicht und bei hohen Darlehenssummen, machen solche Differenzen etliche 10.000 Euro unterschied.

Erklärung der Bedeutung der Laufzeit der Sollzinsbindung

Eine Erklärung und Bedeutung der typischen Aussage, dass bei niedrigem Zinsniveau eine sehr lange Sollzinsbindung empfehlenswert sei: Um zu verstehen, warum eine lange Sollzinsbindung üblicherweise empfohlen wird, muss die persönliche Annahme vorliegen, dass das Zinsniveau signifikant steigen wird. Und zwar bereits in den kommenden 2-3 Jahren, oder es zumindest als sehr unwahrscheinlich eingestuft wird, dass die Zinssätze in den kommenden Jahren der Sollzinsbindung sinken werden.

Ein Blick auf die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, als auch die politische Situation im Allgemeinen, ist in diesem Fall nicht verkehrt. Aktuell kann davon ausgegangen werden, dass das Zinsniveau in Europa niedrig bleiben wird. Die Finanzkrise wurde bisher nicht bewältigt. Sie wurde lediglich durch ein niedriges Zinsniveau, bis hin zu Negativzinsen, eingedämmt.

Stiegen die Zinsen in den kommenden 1-2 Jahren rasch an, würde dies neue Verwerfungen in vielen Ländern mit sich ziehen, da sie keine höheren Schuldzinsen verkraften können. Länder wie Griechenland können nur durch die massiven Eingriffe der Zentralbank weiterhin am Kapitalmarkt teilnehmen. Eine krasse Änderung der Geldpolitik erscheint daher fragwürdig. Eine „Ära des Niedrigzinses“ wie in Japan gilt unter gegebenen Umständen als realistischer.

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Beispiele zur Sollzinsbindung und Zinsbindungsfrist

Ein Rechenbeispiel – Zinsbindungsfrist 20 Jahre

In meinem Beispiel zur Berechnung der Zinskosten soll ein Eigenheim gekauft werden, wobei der Kaufpreis 400.000 EUR beträgt. Der Zins (2,1%) soll für 20 Jahre fixiert werden, die Annuität, also Zins und Tilgung zusammen, soll 1.500 EUR betragen. Das entspricht einer anfänglichen Tilgungsrate von ca. 2,4% und damit den durchschnittlichen Wert bei Immobiliendarlehen. Nach 20 Jahren sieht die Situation folgendermaßen aus:

  • Tilgung Gesamt: 238.355,65 EUR
  • Restschuld: 161.644,35 EUR
  • Gezahlte Zinsen: 121.644,35 EUR

In Bankenkreisen herrscht der Spruch: Man finanziert ein Haus und bezahlt zwei ab. Die gezahlten Zinsen lassen den Schluss zu, dass an diesem Spruch etwas dran ist. Das Zinsänderungsrisiko ist für 20 Jahre eliminiert, aber die Restschuld, immerhin noch über 161.000 EUR, muss dennoch zu dem dann herrschenden Zinssatz weiterfinanziert werden.

Planungssicherheit mit einer langen Sollzinsbindung

Mehr Sicherheit bei langer Sollzinsbindung: Ja, durch die lange Zinsbindungsfrist hat man sich zwar Planungssicherheit erkauft. Allerdings musste diese teuer bezahlt werden.

Die Zinsen bei diesem Beispiel einer langen Sollzinsbindung machen im ersten Jahr fast 50% der Gesamtrate (Annuität) aus und betragen selbst im 20. Jahr noch über 20% der Annuität.

Rechenbeispiel 5 Jahre Zinsbindungsfrist

Ergebnis Rechenbeispiel 5 oder 20 Jahre Zinsbindungsfrist: Mit einer Zinsbindung von nur 5 Jahren bei einer Annuität von weiterhin 1500 EUR fällt der Tilgungsanteil deutlich höher aus!

Finanzierungsmöglichkeiten Immobilien und Rechner für Baufinanzierung Checkliste

Nur 5 Jahre Zinsbindung erläutert in einem anschaulichen Szenario: Der oben genannte Baukredit über 400.000 EUR wird mit einer Sollzinsbindung von über 5 Jahre zu 1,1% vereinbart und anschließend refinanziert. Nach fünf Jahren ist der Zins leider gestiegen, und für die nächsten 5 Jahre sind bereits 2,1% fällig. Wir haben Pech, der Zins steigt noch weiter und nach weiteren fünf Jahren sind 2,6% und dann 3,1% fällig. Im Vergleich zum fixierten Zins über 20 Jahre, schaut die Stückelung auf 5-Jahres-Perioden dann so aus:

  • Tilgung Gesamt: 247.934,52 EUR
  • Restschuld: 152.065,48 EUR
  • Gezahlte Zinsen: 112.065,48 EUR

Trotz dessen, dass die Zinsen über die Hälfte der Laufzeit höher lagen, als im ersten Beispiel, muss in diesem Fall fast 10.000 EUR weniger Zinsen gezahlt werden, womit die verbleibende Restschuld niedriger ausfällt.

Die Refinanzierung zu schlechteren Konditionen am Ende einer kurzen Laufzeit der Sollzinsbindung führt zu Sprüngen bei den danach anfallenden Zinsen. Insgesamt fallen dennoch fast 10.000 EUR weniger Zinsen an.

Dieses Beispiel ging vom ungünstigen Fall aus, wonach nach einer kurzen Sollzinsbindung steigende Zinsen folgten Würde das Zinsumfeld stabil bleiben, also bei 1,1%, würde es nach 20 Jahren wie folgt aussehen:

  • Tilgung Gesamt: 304.085,08 EUR
  • Restschuld: 95.914,92 EUR
  • Gezahlte Zinsen: 55.914,92 EUR
In einem langfristig stabilen Zinsumfeld finanziert man deutlich günstiger mit kurzen Sollzinsbindungen. Aber Vorsicht: Die Wahrscheinlichkeit, dass Zinsen über 20 Jahre konstant bleiben ist äußerst gering.

Fazit Zinsbindungsfrist – Zinsbindung und Sollzinsbindung

Die Frage nach der korrekten Laufzeit der Sollzinsbindung für deinen Kredit ist auf keinen Fall einfach zu beantworten. Wer eine Immobilie finanzieren will, muss sich intensiv mit der Finanzierung und den persönlichen Präferenzen, den äußeren Umständen und der (Geld-)Politik auseinandersetzen. Die Zinsen mögen noch so niedrig sein, aber aufgrund der hohen Kreditsummen und geringen Tilgungsraten stellen sie für sehr lange Zeit eine hohe Belastung dar.

Viel wichtiger als niedrige Zinsen sind möglichst hohe Tilgungsraten. Kostenlose Sondertilgungen sollten in deinem Kredit wenn möglich immer ausgeschöpft werden. Eine hohe Sollzinsbindung muss wohl überlegt werden und speziell im Umfeld hoher Zinsen vermieden werden. Gleichzeitig bedeutet das nicht universell, dass in einem niedrigen Zinsumfeld sehr lange Sollzinsbindungen die beste Wahl sind.

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Über Christopher Paprotka 17 Artikel
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1 Kommentar

  1. Die Zinsbindung hat die letzten Jahre immer Rendite gekostet, da die Zinsen durch die Politik der EZB immer weiter gedrückt wurden. Für die Zukunft denke ich allerdings, da die Zinsen schlicht und ergreifend nicht weiter sinken können, dass es besser ist sich eine länger Zinsbindung für sein Darlehen zu sichern. So kann man seine Schulden auch durch mehr Planungssicherheit besser tilgen.

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