Passives Einkommen und Inflation

Vom Vermieten und dem Glück/ Unglück der Inflation

Im heutigen Artikel möchte ich gerne zwei Mythen beleuchten die oft von glühenden Verfechtern des Wohneigentums in die Diskussion „mieten oder kaufen“ eingebracht werden. Da ist zum einen die Geschichte vom„einfach verdienten Geld als Vermieter“. Zum anderen hält sich hartnäckig das Gerücht, das der größte Verbündete bei der Rückzahlung eines Immobilienkredites die „Inflation“ ist.

Vermieten = Geld drucken?

Die Geschichte der Vermieter geht ungefähr so: Man kauft ein Wohnung und finanziert den Kaufpreis über eine Bank. Dann sucht man einfach einen Mieter an den man die Wohnung vermieten kann. Mit der Mieter bezahlt man selbst dann einfach das Hypothekendarlehen der Bank ab. Der Mieter zahlt dem Vermieter also quasi die Wohnung oder das Haus ab. Am Ende des Finanzierungszeitraumes besitzt der Vermieter also eine abgezahlte Immobilie, für die er selbst nicht getan hat. Toll diese Lizenz zum Geld drucken, oder? So viel zur Theorie.

In der Realität kostet es Zeit, Nerven und Geld Vermieter zu sein. Wer eine oder mehrere Immobilien besitzt und vermietet agiert als Unternehmer – mit allen Chancen und Risiken. Sind Reparaturen an der Mietsache notwendig, ist der Vermieter der erste Ansprechpartner für den Mieter, der größten Teil der Reparaturkosten sind Sache des Eigentümers. Regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten gehen ebenfalls zu Lasten des Vermieters.

Weitere Ärgernisse für Vermieter können häufige Wechsel der Mieter (Zeitaufwendige Suche), das Risiko des Leerstandes (Mietausfall) sowie die Gefahr an die „falschen“ Mieter zu geraden (Stichwort Mietnomaden) sein. Und die Kreditrate wird bei fremdfinanzierten Objekten natürlich auch dann fällig wenn gerade kein Mieter Miete zahlt.

Auch der administrative Aufwand einer Vermietung sollte nicht unterschätzt werden (Nebenkostenabrechnung, Eigentümerversammlungen etc.). Handelt es sich bei der Immobilie um ein Objekt in einer Eigentümergemeinschaft, ist der Eigentümer bei vielen Entscheidungen auf die Meinung bzw. die Erlaubnis der Miteigentümer angewiesen.

Natürlich kann man sowohl Reparaturen als auch Administration und Hausverwaltung an Dienstleister vergeben – das drückt allerdings auf die Rendite. Wie hoch die echte Rendite eines vermieteten Objektes tatsächlich ausfällt kommt auf verschiedene Faktoren an, zum Beispiel darauf wie günstig das Objekt erworben wurde und wie hoch der persönliche Steuersatz ist, denn eingenommene Mieten müssen versteuert werden.

Eine Immobilie zu vermieten kann ein lohnendes Geschäft sein, jeder der mit dem Gedanken spielt eine Immobilie zu vermieten sollte aber die Risiken und Chancen richtig einzuschätzen wissen.

Dank der Inflation schneller Schuldenfrei?

Viele Immobilienkäufer argumentieren, dass die generelle Inflationen Ihnen hilft Ihre Immobilie einfacher abzuzahlen. In der Theorie geht das folgendermaßen:  die ständige Inflation bedeutet, dass Geld über die Zeit an Wert verliert. Diese Inflation sorgt dafür, dass in einigen Jahren 120€ notwendig sind um das zu kaufen was heute 100€ kaufen können. Übersetzt heißt das also, dass absolute Schulden in Zukunft einen geringeren Wert haben, es „weniger wehtut“ die Schulden in Zukunft zu bedienen.

Obwohl Inflation eine Realität ist (im Januar betrug die Inflation ca. 0,5%) müssen fröhliche Inflationsfans folgende Dinge beachten. Zum einen sorgt die generelle Geldentwertung dafür, dass alle Güter teurer werden. Das trifft also auch auf alle Dinge zu die man zum Leben braucht: Essen, Strom, Benzin und so weiter.  Zum anderen ist die Entwicklung der eigenen Einnahmen (des Gehaltes) der Schlüssel zum Ausnutzen der Inflation. Nur wenn die Steigerungen der eigenen Einnahmen regelmäßig höher als die Inflation ausfällt, macht die Geldentwertung im Zusammenhang mit einer abzuzahlenden Immobilie Spaß!

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1 Kommentar

  1. Gerd Kommer empfiehlt in seinem Buch „Kaufen oder mieten?“ Privatpersonen eher nicht, in vermietete Immobilien zu investieren. Zu groß sei seiner Meinung nach der Nachteil privater Vermieter gegenüber gewerblichen Vermietern und es sei schwer, auf eine ordentliche Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals zu kommen.

    Auf jeden Fall ein lesenswertes Buch:

    Gerd Kommer: Kaufen oder Mieten? – Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen, Campus Verlag, Frankfurt/New York 2010 .

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